Câu châm ngôn quan trọng trong lĩnh vực bất động sản là “Thứ nhất - vị trí, thứ nhì - vị trí, và thứ ba - vị trí”. Trong lịch sử, các lợi thế này là do địa lý, phong thủy; tuy nhiên, ngày nay, các lợi thế về vị trí này lại do con người tạo ra - Chính con người trong quá trình phát triển, quá trình đô thị hóa đã tạo ra những cơ hội cho mỗi vị trí của đô thị.

Có những lý thuyết về đô thị đã nói đến vị trí, đến sự lựa chọn. Alonso nói rằng: “Khi chọn nơi ở người ta thường phải đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở”. KTS Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely cho rằng: “Giá trị của khu ở là sự kết hợp giữa vị thế và chất lượng nhà ở”. Tuy nhiên, khi xem xét cách người Hà Nội lựa chọn nơi ở ta sẽ thấy được nhu cầu của người Hà Nội đang hình thành và biến đổi như thế nào.

Lựa chọn nào cho khu ở

Trong đô thị cũ của Hà Nội, những khu có giá trị hơn là khu phố cổ, khu phố Tây, khu tập thể cao cấp (Giảng võ, Kim Liên, Trung Tự). Những khu này có giá trị hơn hẳn so với những khu khác như khu dân cư lao động ở quận Hai Bà Trưng, Đống Đa, hoặc khu tập thể bình dân như khu Văn Chương, Nguyễn Công Trứ, Trương Định,... Câu hỏi đặt ra là: Các khu đô thị mới khác như Linh Đàm, Ciputra, Trung Hòa - Nhân Chính... có gì khác nhau? Vì sao những khu này lại có giá trị khác nhau? Điều gì đã tạo nên những giá trị khác biệt? Vì sao người dân lại lựa chọn, đánh giá khu này cao hơn khu khác?

Trước đây, người ta chỉ chú trọng nơi ở, chú trọng chính ngôi nhà của họ. Nhưng khi nhu cầu ở đã được đảm bảo thì con người nhận ra họ còn có nhiều nhu cầu khác - Đó là cơ sở hạ tầng, nơi tạo sinh kế, và những tiện ích của nơi ở (amanities). Chính những dịch vụ này làm nên giá trị của nơi ở.

Một điểm chung của những khu có giá trị cao (khu phố cổ, khu phố Tây, khu tập thể cao cấp, khu đô thị mới như Trung Hòa - Nhân Chính) là được đầu tư hạ tầng tốt, các tiện ích đa dạng, phong phú, và sinh kế tốt. Hạ tầng ở đây không chỉ là đường giao thông, cấp, thoát nước tốt, chợ dân sinh, mà còn có cả không gian công cộng. Lấy ví dụ khu tập thể Giảng Võ, là một khu mở, với đầy đủ hạ tầng, mưa không ngập, đường Giảng Võ, đường Kim Mã rộng giúp kết nối giao thông; có hồ nước, có trường học, có chợ dân sinh, có không gian công cộng. Khu Trung Hòa - Nhân Chính cũng có được những đặc điểm đó. Đó là các khu ở có các tiện ích rất đa dạng, người dân có thể sử dụng ngay trong khu ở mà không phải đi nơi khác. Hơn nữa, hai khu này được thiết kế rất tốt giúp tạo sinh kế cho người dân.

Những khu khác có giá trị kém hơn là vì nó thiếu một hoặc thậm chí là thiếu hoàn toàn những yếu tố trên. Thiếu cơ sở hạ tầng, đường giao thông, hệ thống thoát nước, và đặc biệt là các hoạt động sinh kế và không gian công cộng là những điều khiến giá trị của khu ở bị giảm sút.

Nhu cầu đa dạng và các khu ở khác nhau

Ngày nay, nhu cầu ở đã phát triển đa dạng, không còn kiểu cào bằng, mọi nhà giống nhau như thời bao cấp. Để đáp ứng nhu cầu đó, cũng đã có các khu đô thị mới với các tiện ích khác nhau. Việc đưa ra những khu ở khác nhau với những chức năng khác nhau đã đáp ứng những nhu cầu, đa dạng của các nhóm dân cư trong xã hội.

Khu Linh Đàm thoáng đãng, yên tĩnh. Khu Giảng Võ, Kim Liên, Trung Tự, và khu Trung Hòa - Nhân Chính sôi động với các tiện ích và các hoạt động sinh kế, và các không gian công cộng dù đã bị thu hẹp nhưng vẫn có phần nào. Những khu này có đặc điểm là nơi ở đồng thời cũng là nơi diễn ra các sinh hoạt khác, vui chơi, giải trí, mua sắm, sinh kế. Đây là những khu đô thị mở, có sự kết nối với xung quanh. Và những khu đô thị mới có sự kết nối hài hòa với cộng đồng dân cư ven đô.

Ngược lại, Ciputra, River side… lại là khu đóng hoàn toàn. Nó tạo ra khu ở có tính biệt lập, không kết nối với các hạ tầng, dịch vụ bên ngoài. Khu này có không gian cây xanh, mặt nước tuyệt vời. Và nơi đây không có các hoạt động sinh kế, các dịch vụ cũng không đa dạng, sôi động. Các khu Royal City, Time City lại là một kiểu ở “giữa” hai dạng trên - Đây là một tổ hợp nơi ở, với các dịch vụ cơ bản được phục vụ tốt, nhưng lại ít không gian công cộng, các dịch vụ xã hội hay các hoạt động sinh kế. Ciputra, Royal city, Time City thích hợp với những người làm công sở, những người có hoạt động ở bên ngoài và đây chỉ là nơi ở, nơi nghỉ ngơi sau ngày làm việc.

Giá trị của hạ tầng và tiện ích

Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely khi tổng hợp các lý thuyết về cư trú đô thị đã đưa ra một vài yếu tố tác động. Tuy nhiên, trong hoàn cảnh Việt Nam thì những yếu tố đó có những đặc thù riêng. Thứ nhất, yếu tố vị thế - nơi cư trú xã hội, điều này có vẻ đang được định hình như là một dạng phân tầng xã hội về nơi cư trú. Thứ hai, khoảng cách vật lý ngày càng trở nên ít quan trọng, đặc biệt với vai trò của cách mạng thông tin và công nghệ. Tuy nhiên, với tình trạng xây chen hiện nay mà không tính đến năng lực đường giao thông đã đặt cư dân trong thành phố trước một khó khăn khó giải quyết. Thứ ba, không gian ở thường bị hy sinh cho những nhu cầu khác về văn hóa và truyền thống. Có vẻ như yếu tố này ngày càng không là quan trọng đối với người Hà Nội, và có lẽ cả cư dân TPHCM. Thứ tư, vị trí nơi ở gắn với niềm tin, như phong thủy, đắc địa, đất lành, dữ... Điều này có vẻ cũng có tác động, mặc dù không quá mạnh.

Việc xây chen trong các khu đô thị đang có xu hướng ngày càng gia tăng khiến cho mật độ dân cư tăng cao, trong khi hạ tầng không được cải thiện, đặc biệt là giao thông và thoát nước. Không gian công cộng bị thu hẹp, và bị lấn chiếm nghiêm trọng. Những tiện ích khu ở cũng không được chú ý đúng mức, như chợ dân sinh, tạo sinh kế, khu vui chơi, giải trí... Điều này đã làm giảm nghiêm trọng chất lượng khu ở và có nguy cơ kéo theo là làm giảm giá trị khu ở.

Trong khi nhu cầu ở của người dân vẫn đang rất cao, việc đáp ứng vẫn chưa được nhiều. Mặc dù các khu ở đã ngày càng đa dạng, nhưng người dân vẫn chưa có đủ các lựa chọn. Qua khảo sát, người dân ở các khu đô thị được cho là có giá trị cao vẫn có những điểm chưa hài lòng về khu ở của mình... Cho dù người dân đã lựa chọn các khu đô thị mới, nhưng họ vẫn cho rằng họ ít có lựa chọn. Khi chọn một nơi nào đó là họ đã phải lựa chọn giữa việc hạn chế nhu cầu này, hay hạn chế nhu cầu khác. Chẳng hạn họ lựa chọn một nơi có nhà ở chất lượng cao, trong một tổ hợp khu ở với một số tiện ích cơ bản (khu mua sắm, khu thể thao...), nhưng họ đã phải từ bỏ một số những nhu cầu khác như khoảng không gian cây xanh, mặt nước, các tiện ích của chợ dân sinh, hoặc các sinh hoạt đường phố... Ngay cả khu đô thị mới cao cấp dành cho người giàu cũng có những nhược điểm. Ở đó rất hạn chế những dịch vụ, và tiện ích xã hội. Điều này dẫn đến dân cư ở đây phải đi lại khá xa vào trong thành phố để sử dụng các dịch vụ của thành phố. Dẫn đến vấn đề về giao thông, gây ô nhiễm, tốn thời gian... Ngoài ra, những khu này nhiều nhà thấp tầng, nhiều không gian trống nên mật độ dân cư thấp, có phần lãng phí đất đô thị.

Các khu đô thị hiện nay dường như đang có sự phân tầng. Các khu đô thị cho người trung lưu và giàu, hay còn gọi là phân khúc nhà ở cao cấp, được phát triển mạnh mẽ trong thời gian qua.  Ciputra, River side... cho người giàu, Royal city, Time city, Trung Hòa - Nhân Chính là khu của người trung lưu. Ở những khu này giá trị của khu ở có được là do cả chất lượng nhà và cả sự phong phú của các tiện ích. Các khu nhà ở xã hội đang được mở rộng và phát triển trong những năm gần đây, dù không bằng được với phân khúc nhà ở cao cấp. Một điều chắc chắn là những khu đô thị mới, đặc biệt là những khu đô thị cao cấp đã làm thay đổi lối sống của dân cư. Nó mang đến một quan niệm mới, một triết lý mới về không gian ở, và một trách nhiệm mới đối với cuộc sống của chính mình, và trách nhiệm với thành phố. Đây chính là một trong những khác biệt trong phân tầng xã hội về nơi ở. Và điều này chính là dấu ấn tạo nên giá trị mới cho khu đô thị.

“Thứ nhất - vị trí, thứ nhì - vị trí, thứ ba - vị trí” - Câu châm ngôn khiến cho người ta cứ nghĩ rằng tất cả các lợi thế về vị trí sẽ được tận dụng để tạo ra một lợi thế trong kinh doanh thành công. Trong khi đó, thực tế là các nhà đầu tư, các doanh nghiệp chạy theo doanh số, lợi nhuận, mà ít chú ý đến cơ sở hạ tầng và những tiện ích khu ở, dù rằng họ cũng hiểu rằng chất lượng nơi ở cũng chính là giá trị và lợi nhuận. Ngoài ra, việc đảm bảo chất lượng nơi ở cho khu dân cư nói riêng và tạo nên đô thị đáng sống nói chung là trách nhiệm của các nhà quản lý, của các chuyên gia tư vấn, và của xã hội dân sự.

Phạm Quỳnh Hương - TCKT.VN

© Tạp chí kiến trúc

Sưu tầm: Nguyễn Tấn Định